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  • 索引号:007088746/2019-00113
  • 发布机构:ca531亚洲城市人民政府
  • 名称:ca531亚洲城市人民政府关于建立高质量供地制度促进供给侧结构性改...
  • 文号:湛府规〔2019〕1号
  • 分类:
  • 发文日期:2019年01月02日
  • 主题词:

ca531亚洲城市人民政府关于建立高质量供地制度促进供给侧结构性改革的指导意见

  各县(市、区)人民政府(管委会),市府直属各单位:

  为进一步推进土地供给侧结构性改革,提高经济发展质量,加快基础设施和重大招商引资项目(包括城市基础设施建设、工业项目及经国家、省、市确认的重大项目,但不包括房地产项目)用地供应,促进产业转型升级,构建高质量效益型发展新优势,根据《广东省国土资源厅印发<关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见(试行)>的通知》(粤国土资规字〔2017〕3号)要求及相关法律法规政策,结合我市实际,现提出以下指导意见。

  一、建立土地快速供应机制

  (一)明确主体责任,建立土地供应长效机制。各县(市、区)政府(管委会)作为土地征收和供应的责任主体,要建立政府主要领导负总责、相关部门通力合作的工作机制,迅速制订工作方案,明确土地征收和供应的目标、任务和措施,列明时间进度表以及路线图,倒排工期,明确项目土地征收和供应前置审批环节的期限,落实责任领导、责任部门和专职人员等,确保供地前期各阶段有专人跟进、专人督办。

  土地储备管理机构要履行平台功能,配合做好用地资金保障、土地收储和产业类型、投资强度、产出效率和节能、环保等供地前期工作。

  (二)建立“批而未征”“批而未供”动态台账管理机制。各县(市、区)政府(管委会)每半年全面排查梳理一次本行政区域内“批而未征、批而未供”土地情况,摸清未征未供土地的数量、分布,及时更新“批而未征、批而未供”土地动态台账,逐宗分析未能实施征收和供地的原因和障碍,主动加强与相关部门、项目业主的沟通和联系,及时商讨和解决土地征收和供地过程中存在的问题,建立动态考核机制,确保扭转全市土地征收、供应进度缓慢的被动局面。

  二、加大工业用地保障力度

  (一)严格产业准入和用地标准。工矿仓储项目应当符合国家、省和市产业主管部门制定的产业指导目录。今后工矿仓储用地设定出让条件的宗地容积率和建筑系数应当超过国家规定标准40%以上,投资强度增加10%以上,土地使用标准应当符合国家、省和市的规定以及相关行业使用标准。编制工矿仓储项目供地文件和签订土地出让(租赁)合同时,应当将项目建设用地的规划条件、建设标准、非生产设施占地比例、产业类型、投资强度、产出效率和节能、环保、产值、税收等指标和要求列入供地方案和土地出让(租赁)合同,作为建设用地供应标准。在不影响公平、公正竞争的前提下,由市自然资源部门会同市发展改革、工业和信息化、住房城乡建设、生态环境、税务、财政等部门设定建设用地出让条件。按照“谁提出标准、谁评估考核、谁履责监管”的原则,由提出标准的部门牵头组织有关单位对项目建设情况进行核查。未履行约定的用地受让方将承担相应的违约责任,防止随意圈占、闲置土地。

  (二)优先保障工业项目用地。对符合产业政策、投资强度大、效益好、节能环保的主导产业项目给予优先落实用地指标和用地保障。引导早期引进的占地面积大、投资强度低的企业利用其存量土地,或原有项目扩建,或设立新的独资、合资项目,提高工业用地利用效率。有针对性增加工业用地指标,主动对接工业用地新需求,优化土地供应结构、调整土地供应时序,保障工业项目及时落地。

  三、加快项目用地供应步伐

  (一)迅速开展用地报批和征地工作。项目选址确定后,各县(市、区)政府(管委会)要安排专人迅速开展用地报批相关工作。对中心城区范围内经国务院批准的“一年一批次”用地,凡因规划、村民不同意征地等无法上报实施方案的,可在我市辖区范围内以区位调整的方式进行指标调整使用。涉及征地协调的,既要积极与村集体和村民沟通,尽快取得村民代表同意,又要严格履行征地规定程序,避免因征地引起的社会矛盾。对已依法进行征地补偿但被征地农民拒不交地的,应当充分发挥司法、仲裁作用,引导被征地农民通过法律途径解决征地安置补偿纠纷,尽快交地。

  (二)强力推进项目供地。项目用地报批与土地出让前期工作同步开展。一方面优先落实土地前期开发资金,提前完成道路、绿地、电力管线等各类配套设施建设,确保具备供地条件;另一方面可凭建设用地规划批准文件、用地申请表、产业类型申报表、环保部门意见、评估报告书等资料提前申请拟定出让方案,确保用地批准后及时组织供地。对取得建设用地和立项批准文件并符合《划拨用地目录》的项目,在县(市、区)政府(管委会)提供征地补偿已到位以及权属地类无争议等证明材料后,可直接办理项目划拨供地手续,并在办理不动产登记前缴清相关税费,完善用地规划。

  线性工程项目因用地报批红线与用地实际红线不一致影响供地的,一律以报批红线完善供地手续。对符合城市规划要求、完成收储手续的土地,因未编制控制性详细规划而无法供地的,规划部门要尽快完成控制性详细规划编制工作。

  (三)大力促进项目落地。各县(市、区)政府(管委会)要定期研究解决土地征收和供应中存在的问题,为项目落地提供用地保障。对已完成批后征收手续未落实意向项目的土地,要加大招商引资推介力度,尽快促进项目落地。无法在短时间内落实项目的,由土地储备管理机构入库。对于部分有圈地苗头和投资意愿不强的招商引资项目,由项目原投资主管部门会同自然资源管理部门经充分论证,报同级人民政府审定同意后取消招商引资项目资格,并收回用地指标进行周转。

  四、创新土地供应方式

  (一)实行“集中承诺、分期供应、公开出让”方式使用土地。对于用地需求面积较大或分期建设的项目,由政府与企业双方签订战略合作框架协议,明确包括用地供应与保障在内的政企双方必尽的权利与义务。企业方明确承诺项目建设的投资规模、投资强度、建设进度、用地规模、用地性质、生产经营效益和对经济社会发展带动能力等指标;政府根据企业提供的项目建设投资进度和计划,在符合节约集约利用土地的前提下确定供应相应面积的土地,允许规划预留发展用地。在框架协议约定的建设期内,企业按年度投资计划提交用地需求,政府按企业年度用地规模,分期分批通过“招拍挂”及时供应土地,保障企业投资项目按计划推进。

  (二)鼓励以租赁方式使用土地。依法租赁国有建设用地用于工业项目的,土地租赁期限最长不得超过20年,土地承租方可凭与自然资源主管部门签订的土地租赁合同和缴款凭证办理规划、报建、土地登记等手续。在租赁期内,土地及地上建筑物、构筑物及其附属设施可以转租和抵押。

  (三)鼓励政府和社会资本合作使用土地。对采用政府和社会资本合作方式实施建设的公共服务领域项目,所在地政府(管委会)应当征求发展改革、财政、自然资源等部门意见,允许项目投资主体或建设单位与土地使用权捆绑并以公开方式确定:可以将公开确定投资主体或建设单位方式纳入自然资源主管部门编制的供地方案,也可以将供地方案纳入公开方式确定的投资主体或建设单位方案。自然资源等相关职能部门与竞得者签订合同(协议),并实施用地供后监管等法定职责。

  (四)鼓励开发建设标准厂房。对城市规划用途为工业仓储用地的新增建设用地,鼓励进行标准厂房建设。在符合规划、不改变用途的前提下,在工业用地、仓储用地上对工矿厂房、仓储用房进行改建、扩建和利用地下空间,提高容积率、建筑密度的,不再征收土地价款差额。支持各县(市、区)政府(管委会)属下的国有独资(全资)公司、开发园区或土地竞得者进行标准厂房建设,允许租赁及转让厂房使用权,进一步降低企业生产成本。

  (五)大力推进“先租后让、租让结合”方式使用土地。

  1.先租后让。通过“招拍挂”取得土地使用权,采取“先租后让”方式使用土地的,中标人或竞得人可与自然资源部门签订“2+3+N”的土地出让合同,在合同中应分别明确约定2年基建租赁期、3年投产租赁期和N年出让期需缴纳的土地价款,分期届满前需达到的土地使用条件及验收评估要求等。“2+3+N”总年限原则上不得超过20年,对于国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目等,以认定的年期“先租后让”,最高不超过50年。土地受让方应在每个阶段期届满前3个月向出让方提出验收评估申请,出让方应组织相关部门在接受申请后1个月内完成验收评估工作。达到合同约定要求的,受让方可凭验收评估合格证明办理下一期土地使用手续。缴清全部土地价款的,方可办理不动产权属证书。未达到合同约定要求的,应采取限期整改方式进行处理,整改总期限不得超过1年。整改期满后仍未达到合同约定要求的,由出让方无偿收回土地使用权及其地上建筑物、构筑物和其他附属设施。

  2.租让结合。通过“招拍挂”取得土地使用权,采取“租让结合”方式使用土地的,厂房及配套用地、企业内部行政办公及生活服务设施用地等生产办公必需用地,可采用出让方式使用土地,出让年限原则上不得超过20年;对于国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目等,以认定的出让年期出让,最高不超过50年。露天堆场、露天操作场地、停车场用地及其他用地等生产配套设施用地,可采用租赁方式使用土地,单次租赁年限不得超过5年。

  (六)合理评估用地价格。市、县(市、区)自然资源部门应当在市中介服务超市以公开方式委托土地估价中介机构进行地价评估,由土地估价师完成土地估价报告,并按要求由报告出具方履行电子备案程序,取得电子备案号。采取弹性年期出让和租赁等方式供应工业用地的,可以按照出让(租赁)年期与工业用地可出让最高年期的比值确定年期修正系数,确定出让(租赁)底价。

  (七)完善土地续期使用制度。工业用地出让或租赁期届满前3个月内,由土地受让方或承租方向出让(租)方提出续期使用申请。出让(租)方应组织相关部门在接受申请后1个月内完成土地续期使用评价工作。符合土地利用总体规划、城乡规划、产业发展规划和专项规划,且经评价达到合同约定使用条件的,可以协议出让(租赁)方式续期使用。出让(租赁)续期期限原则上不得超过20年。续期时的土地价款,可以参照原出让(租赁)合同约定的价格评估确定,但不得低于续期时所在地土地等别相对应的工业用地最低价标准;符合省确定的优先发展产业且用地集约(容积率和建筑系数超过国家规定标准40%、投资强度增加10%以上)的,可以按照不低于所在地土地等别相对应工业用地最低价标准的70%执行。土地受让方或承租方未提出续期使用申请,或者经评价后认定不再予以续期以及因公共利益需要收回土地的,到期后自然终止合同,依法回收土地。

  五、优化土地供应服务

  (一)推进用地供应“多规合一”。落实规划先行,推进土地利用总体规划、城乡规划、产业发展规划、专项规划等“多规合一”。各县(市、区)政府(管委会)要提前做好本行政区域范围内的产业规划,明确产业项目发展方向、投资规模和用地范围,把项目建设用地纳入土地利用总体规划和城乡规划,分期分批次进行用地报批。

  (二)推行“并联审批”。市发展改革、自然资源等相关部门要提前介入项目预审环节,协调做好项目选址、规划调整、用地报批等工作,变“串联审批”为“并联审批”,最大程度简化手续,合理压缩项目立项、规划等审批手续时限。推行“绿色通道”“特别快车”“容缺式”审批,开展企业预约、上门等特色服务,落实重大项目专门跟踪服务制度,加快办理项目前期手续。

  (三)建立绿色通道制度。对已批未供的已建项目,自然资源部门要依照法定程序及时出具地块规划条件及完善供地手续。对属于省重点项目中急需开工建设的控制工期的单体工程以及有工期要求或受季节影响急需开工的工程用地,具备《广东省国土资源厅关于印发〈促进我省经济稳定增长和转型升级的国土资源保障措施〉的通知》(粤国土资办公发〔2015〕94号)规定条件的,可以县(市、区)为单位向省自然资源厅申请办理先行用地。

  六、建立土地供应惩处机制

  (一)建立指标调整使用机制。利用土地杠杆手段和约束机制,倒逼项目快速落地。新增建设用地指标不再直接分配到县(市、区)(“三旧”改造奖励指标除外),采取“先报先得”。对迟迟不组织用地报批、逾期不能开工的项目,严格按照规定收回已配置的年度用地计划指标,作为机动指标由市统筹。对完成用地报批后半年内未完成征地工作或3年内未能供地的,鼓励指标优先使用于其它同类项目。对已办理农转用的村集体、社区集体建设用地1年内不组织供地的,可以将其用地指标调整给急需用地项目使用。

  (二)建立建设用地履约保证金制度。除经营性房地产项目外,拟定土地出让条件、发布出让公告和签订出让合同时,应当明确产业项目类型、投资、产出、税收、开竣工时间及违约责任等内容,并在签订土地出让合同前依法与受让人签订履约监管协议,约定履约保证金。履约保证金由受让人按照4万元/亩标准缴交财政专户管理,接受财政、审计等相关部门监督,不得挪用。建设项目经审核认定按期竣工并通过验收的,退还履约保证金;未按合同约定竣工的,履约保证金不予退还。

  (三)建立常态化惩处通报机制。市自然资源局于每年12月31日对各县(市、区)近3年(不含当年)土地供应情况进行统计,统计结果经市政府审定后,作为下一年度新增建设用地指标配备和重大项目安排的依据。对未建项目用地批准后3年内未供地或已建项目用地批准后1年内未供地的,取消项目所在地县(市、区)下一年度新增指标配备和重大项目安排。对近3年(不含当年)供地率低于30%的县(市、区),暂停建设用地批次报批,同时责令限期整改,直到整改达标为止。

  本意见由市自然资源局负责解释,自印发之日起实施,有效期三年。

  ca531亚洲城市人民政府

                             2019年1月2日

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